Kira Sözleşmesi Fesih Şartları Nelerdir?

Kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümlerine göre belirli şartlara bağlıdır. Fesih hakkı; sözleşmenin türüne, kira süresine ve tarafın kiracı mı kiraya veren mi olduğuna göre değişir.

Aşağıda tüm fesih yolları özet ve anlaşılır şekilde listelenmiştir:

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi

Belirli süreli kira sözleşmesi örneği:
“01.01.2024 – 01.01.2025 arası geçerli 1 yıllık kira sözleşmesi”

 Kiracı nasıl fesheder?

Kiracı, süre dolmadan sözleşmeyi tek taraflı feshedemez.
Ancak süre bittiğinde 15 gün önceden yazılı bildirim yaparsa sözleşme sona erer.

Bildirim yapılmazsa sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar.

 Ev sahibi nasıl fesheder?

Ev sahibinin belirli süreli sözleşmeyi süre dolduğunda feshetme hakkı yoktur.
TBK gereği kiracıyı koruma amacı vardır.

Ev sahibi, kira sözleşmesini ancak aşağıdaki özel sebeplerle feshedebilir:

• Tahliye Taahhüdü (Kiracının imzalı tahliye sözü)

• Ev sahibinin ya da yakınlarının oturma ihtiyacı (ihtiyaç sebebiyle fesih)

• Evde zorunlu tadilat / yıkım / yeniden inşa

• 10 yıl uzama süresi dolmuşsa bildirimle fesih

2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi

Belirsiz süreli kira sözleşmesi örneği:
Sözleşmede “başlangıç tarihi var ama bitiş tarihi yok.”

 Kiracı feshi

Kiracı, her zaman feshedebilir.
Fesih süresi:

• Konut / işyeri → 3 ay önceden yazılı bildirim

 Ev sahibi feshi

Ev sahibi belirsiz süreli kira sözleşmesini, TBK’daki fesih bildirim süreleri ile sona erdirebilir:

• 10 yıl uzama süresi başlamamışsa → feshedemez

• 10 yıl uzama süresi dolduysa → 3 ay önceden yazılı bildirim ile feshedebilir.

3. Haklı Sebeple Fesih (Her iki taraf için de geçerli)

Taraflardan biri haklı nedenle sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Haklı sebepler:

• Kiracının kirayı ödememesi

• Kiracının eve ağır zarar vermesi

• Kiracının çevreyi rahatsız etmesi

• Ev sahibinin gerekli tamiratları yapmaması

• Ev sahibinin kiracıyı huzursuz etmesi

• Sağlık açısından tehlikeli durumlar

• Kiralananın kullanılamaz hale gelmesi (yangın, ağır hasar)

Bu durumda ihtarname gönderilerek “haklı nedenle derhal fesih” yapılabilir.

4. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Fesih

Kiracı tarafından kira başlangıcından sonra imzalanan tahliye taahhüdü varsa:

• Belirtilen tarihte kiracı çıkmak zorundadır.

• Çıkmazsa ev sahibi icra yoluyla tahliye davası açabilir.

5. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Fesih

Kiracı kirasını ödemezse ev sahibi:

1. Noterden 30 günlük ödeme ihtarı gönderir.

2. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa ev sahibi temerrüt nedeniyle fesih + tahliye davası açabilir.

6. İhtiyaç Nedeniyle Fesih (Ev sahibinin kendisi veya yakınları için)

Ev sahibi şu kişiler için evi geri isteyebilir:

• Kendisi

• Eşi

• Anne-baba

• Çocuklar

Bu durumda:

• Sözleşme bitiminde

• En geç 1 ay içinde ihtar çekerek

• “İhtiyaç nedeniyle tahliye davası” açılabilir.

7. Yıkım – Tadilat Sebebiyle Fesih

Ev tamamen yıkılacaksa veya büyük tadilat yapılacaksa ev sahibi tahliye isteyebilir.