Linkedin Instagram Tiktok Youtube
Linkedin Instagram Tiktok Youtube
Abone Ol
Abone Ol

Kiracı Hakları

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili diğer mevzuatla güvence altına alınmıştır. Aşağıda Türkiye’de kiracıların başlıca haklarını madde madde sıralıyorum:

1. Kira Bedeli ile İlgili Haklar

  • Kira artışı sınırı: Konut ve çatılı işyerlerinde, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, artış oranı kanunla belirlenir (2022–2025 arasında konutlarda %25 tavan sınırlaması uygulanmaktadır).

  • Keyfi artış yapılamaz: Ev sahibi, sözleşme devam ettiği sürece keyfi şekilde kira bedelini değiştiremez.

  • Hakem heyetine veya mahkemeye başvuru: Kira tespit davası ile kira bedelinin rayiç değerlere uygun hale getirilmesi talep edilebilir.

2. Tahliye ile İlgili Haklar

  • Geçerli tahliye nedenleri gerekir: Ev sahibi, haklı sebepler dışında kiracıyı çıkaramaz.

  • Sözleşme süresi bitiminde otomatik uzama: Belirli süreli sözleşmeler, kiracı istemedikçe aynı şartlarla uzar.

  • Tahliye için yazılı bildirim şartı: Ev sahibi tahliye talebini süresinde ve yazılı olarak bildirmek zorundadır.

3. Konutun Kullanımı ve Onarım Hakları

  • Yaşanabilir durumda teslim: Ev, sözleşme başında kullanılabilir ve güvenli durumda olmalıdır.

  • Zorunlu onarımlar ev sahibi sorumluluğunda: Çatı akması, tesisat bozukluğu gibi büyük bakım ve onarımlar kiracıya yüklenemez.

  • Kiracının yaptığı zorunlu masraflar: Acil ve gerekli onarımları kiracı yaparsa, bedelini ev sahibinden talep edebilir.

4. Özel Hayat ve Mahremiyet Hakkı

  • Ev sahibinin izinsiz girme yasağı: Ev sahibi, kiracının izni olmadan eve giremez.

  • Anahtar talep etme yasağı: Ev sahibinin anahtar bulundurması veya istemesi kiracının rızasına bağlıdır.

5. Depozito ve Güvence Bedeli Hakları

  • Yasal üst sınır: Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir.

  • Bankada saklama zorunluluğu: Depozito, bankada kiracı adına açılan vadeli hesaba yatırılmalı ve kira bitiminde iade edilmelidir.

6. Hakların İhlali Durumunda Başvuru Yolları

  • Tüketici Hakem Heyeti: Küçük meblağlı uyuşmazlıklar için başvuru yapılabilir.

  • Sulh Hukuk Mahkemesi: Tahliye, kira tespiti, onarım masrafları gibi davalarda yetkilidir.

  • Noter aracılığıyla ihtarname: Hak ihlallerinde resmi uyarı göndermek için kullanılabilir.

Kiracı Hakları Kira Artışında

Kira artışları, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından yasal sınırlara tabidir. Türkiye’de kira artış oranları ve kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu ve güncel kira artış düzenlemeleri ile belirlenir. İşte bilmeniz gereken başlıca haklar:

1. Konut Kiralarında Artış Sınırı

  • 1 Temmuz 2022’den itibaren konut kiraları için %25 zam sınırı getirildi.

  • Bu sınırlama 2 Temmuz 2025’e kadar geçerli olup, sözleşme yenileme döneminde ev sahibi %25’in üzerinde artış yapamaz.

  • %25 sınırı sadece konut kiraları için geçerlidir; işyeri kiralarında TÜFE (12 aylık ortalama) esas alınır.

2. Sözleşmede Artış Maddesi

  • Kira sözleşmesinde artış oranı yazsa bile, bu oran kanuni sınırı aşamaz.

  • Örneğin sözleşmede %40 artış yazsa da, kanunen en fazla %25 uygulanır.

3. 5 Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası

  • Kiraya veren, kira bedelinin rayiçlerin çok altında olduğunu düşünse bile, 5 yıl dolmadan kira tespit davası açamaz (istisna: aşırı düşük kira ve olağanüstü durumlar).

  • Kiracı da kira bedelinin fahiş olduğunu düşünüyorsa hakimden indirim talep edebilir.

4. 5 Yıl Sonra Kira Tespiti

  • Sözleşmenin 5 yılı dolduğunda, taraflar kira bedelini emsal kiralara ve TÜFE’ye göre yeniden belirletebilir.

  • Bu durumda %25 sınırı uygulanmaz.

5. Ara Dönem Zammı

  • Sözleşme süresi bitmeden ek zam talebi hukuken geçersizdir.

  • Yıllık zam, sözleşmede belirtilen tarihte ve kanuni oranda yapılır.

6. Tahliye Baskısına Karşı Koruma

  • Ev sahibi “kira bedelini artırmazsan çık” diyemez.

  • Tahliye için yasal sebepler gerekir (kendi ihtiyacı, satış, tahliye taahhüdü vb.).

7. Artışın Yazılı Bildirilmesi

  • Ev sahibi artış talebini yazılı olarak bildirmeli, aksi hâlde kiracı kanuni oran üzerinden ödeme yapabilir.

Kiracı Hakları Depozito Üzerinde

Kiracının depozito (güvence bedeli) üzerindeki hakları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile net şekilde korunuyor. Depozito, ev sahibine bir “ek gelir” değil, kiracının kiralananı teslim aldığı şekilde geri vermesini güvence altına alan bir teminattır. İşte önemli noktalar:

1. Depozito En Fazla 3 Aylık Kira Olabilir

  • TBK m.342’ye göre, ev sahibi en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında depozito talep edebilir.

  • Daha fazlasını istemek yasal değildir.

2. Depozito Elden Alınamaz, Bankaya Yatırılmalıdır

  • Depozito elden verilmemeli, ev sahibi adına vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır.

  • Bu hesap kiracının onayı olmadan çekilemez ve kira bitiminde iade edilir.

  • Elden verilen depozito yasal olarak korunmaz, ispatta zorluk çıkarabilir.

3. Depozito Kiracının Malıdır

  • Depozito ev sahibinin mülkü olmaz, sadece teminat olarak tutulur.

  • Kiracı taşınmazı teslim ederken sözleşmeye aykırı bir durum yoksa aynen iade edilmelidir.

4. İade Süresi

  • Ev sahibi, kiralanan yerin tesliminden ve varsa hasar tespitinden sonra 3 ay içinde bankaya yazı yazarak depozitoyu kiracıya iade ettirmelidir.

  • Mahkemelik bir durum yoksa bu süre uzatılamaz.

5. Depozitodan Kesinti Yapılabilecek Durumlar

Ev sahibi depozitodan ancak şu durumlarda kesinti yapabilir:

  • Kiralananda sözleşmeye aykırı zarar olması (örneğin duvarın delinmesi, cam kırılması).

  • Ödenmemiş kira borcu bulunması.

  • Fatura, aidat gibi borçların ödenmemiş olması.

6. Depozito ile Normal Kullanım Arasındaki Fark

  • Normal yıpranma (boyanın solması, ufak çizikler vb.) depozitodan düşülemez.

  • Kesinti sadece kiracının kusurundan kaynaklanan zararlar için yapılabilir.

Kiracı Hakları Kira Artışında

Kiracı hakları kira artışında, Türk Borçlar Kanunu ve güncel geçici yasal düzenlemeler ile belirlenmiştir. 2025 yılı itibarıyla kira artışlarında uygulanacak esaslar şu şekildedir:

1. Konut Kiralarında Yasal Artış Sınırı

  • Konut kiralarında 1 Temmuz 2024 – 1 Temmuz 2025 tarihleri arasında geçerli olmak üzere %25 kira artış sınırı uygulanmaktadır.

  • Ev sahibi, kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran yazsa bile bu sınırın üzerine çıkamaz.

  • Bu sınır sadece konut kiraları için geçerlidir; işyeri kiralarında geçerli değildir.

2. İşyeri Kiralarında Artış Oranı

  • İşyeri kiraları için artış oranı TÜFE’nin (12 aylık ortalama) açıklanan oranına göre yapılır.

  • Yani burada %25 sınırı yoktur, TÜİK verileri baz alınır.

3. Sözleşmede Belirlenen Oranlar

  • Eğer kira sözleşmesinde artış oranı açıkça belirtilmişse (ve yasal sınırın altındaysa) bu oran geçerlidir.

  • Sözleşmede oran belirtilmemişse yasal sınır veya TÜFE oranı uygulanır.

4. 5 Yıl ve Üzeri Sözleşmeler

  • Kira sözleşmesi 5 yıl veya daha uzun süredir devam ediyorsa, taraflar kira bedelinin rayiç (piyasa) değerine göre mahkeme yoluyla yeniden belirlenmesini talep edebilir.

  • Bu durumda yüzde 25 sınırı uygulanmaz, bilirkişi incelemesi yapılır.

5. Kiracının Haklarını Koruyan Noktalar

  • Ev sahibi keyfi olarak yüksek zam yapamaz, kira artışı kanun ve sözleşme hükümlerine uygun olmak zorundadır.

  • Kira artışı yılda bir kez yapılabilir.

  • Zam oranı ne olursa olsun, kiracı yazılı onay vermeden yıl ortasında kira değiştirilemez.

  • Kira artışı yapıldığı halde evin ciddi kusurları giderilmiyorsa kiracı kira indirimi talep edebilir