Ev sahibi, belli şartlar sağlandığında kiracıyı yasal yollarla evden çıkarabilir. Bu yazıda, ev sahibinin kiracıyı nasıl çıkarabileceğine dair detaylı ve uzun bir bilgi vereceğim.
1. Kira Sözleşmesinin İhlali:
1.1 Kira Bedelinin Ödenmemesi:
- Kaç ay gecikmeyle: Kiracı, kira bedelini 2 ay üst üste veya 3 ay ara ile ödemezse ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıyı tahliye ettirebilir. (Borçlar Kanunu madde 312)
- Gecikme bildirimi: Ev sahibi, kira gecikmesini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
- Ödeme emri: Ev sahibi, kira gecikmesi için kiracıya ihtarname gönderebilir ve yasal takibe geçmeden önce bir ödeme emri verebilir.
- Borcun itirafı: Kiracı, borcunu yazılı olarak itiraf ederse ev sahibi tahliye davası açabilir.
1.2 Evde İzinsiz Değişiklik Yapılması:
- Ne tür değişiklikler: Kiracı, ev sahibinin izni olmadan evde tadilat, tamirat veya değişiklik yaparsa ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıyı tahliye ettirebilir. (Borçlar Kanunu madde 314)
- Ev sahibinin rızası: Kiracı, tadilat veya tamirat için ev sahibinden yazılı izin almalıdır.
- Hasarın giderilmesi: Kiracı, izinsiz yaptığı değişikliklerden dolayı evde oluşan hasarı gidermelidir.
1.3 Evde Hukuka Aykırı Faaliyetler Yapılması:
- Uyuşturucu ticareti: Kiracı, evde uyuşturucu madde ticareti yaparsa ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıyı tahliye ettirebilir. (Borçlar Kanunu madde 315)
- Kumarhane işletme: Kiracı, evde kumarhane işletme gibi hukuka aykırı faaliyetler yaparsa ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıyı tahliye ettirebilir.
- Huzursuzluk: Kiracı, evde komşularını rahatsız edecek şekilde huzursuzluk yaratırsa ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıyı tahliye ettirebilir.
1.4 Evde Huzursuzluk Yaratılması:
- Komşuları rahatsız etme: Kiracı, evde komşularını rahatsız edecek şekilde gürültü yapma, çöp atma, ortak alanları kullanma gibi davranışlarda bulunursa ev sahibi kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracıyı tahliye ettirebilir. (Borçlar Kanunu madde 316)
- Uyarı: Ev sahibi, kiracıyı önce sözlü olarak uyarabilir.
- Yazılı uyarı: Uyarıya rağmen kiracı davranışlarını değiştirmezse ev sahibi kiracıya yazılı olarak uyarı gönderebilir.
2. Kira Sözleşmesinin Bitimi:
2.1 Kira Süresinin Sona Ermesi:
- Belirli süreli sözleşme: Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde ev sahibi kiracıya “yeniden kira sözleşmesi yapmak isteyip istemediğini” sorabilir.
- Yeniden kira: Kiracı yeniden kira sözleşmesi yapmak isterse taraflar yeni bir sözleşme imzalayabilir.
- Tahliye: Kiracı yeniden kira sözleşmesi yapmak istemezse ev sahibi kiracıyı tahliye ettirebilir.
2.2 Sıra Bekleme Hakkı:
- Aileye tahsis: Belirli süreli kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde ve ev sahibi evi kendisine veya aile fertlerine tahsis etmek istiyorsa, ev sahibinin “sıra bekleme hakkı” vardır. (Borçlar Kanunu madde 351/2)
- Bildirim: Ev sahibi, kiracıya “yeniden kira sözleşmesi yapmak isteyip istemediğini” sorar.
- Yeniden kira: Kiracı yeniden kira sözleşmesi yapmak isterse de ev sahibi evi kendisine veya aile fertlerine tahsis eder.
- Reddetme: Kiracı, ev sahibinin tahsis talebini reddederse ev sahibi kiracıya yazılı olarak tahliye bildirimi gönderebilir.
- Tahliye: Kiracı tahliye bildirimine itiraz etmezse 1 ay içinde evi tahliye etmelidir.
3. Tahliye Davası:
3.1 Davanın Açılması:
Ev sahibi, yukarıdaki şartlardan birinin gerçekleştiğini düşünüyorsa, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Davada ev sahibi, kira sözleşmesinin ihlalinin veya kira sözleşmesinin sona ermesinin gerekçesini belgeleriyle ispat etmelidir.
3.2 Gerekli Belgeler:
- Kira sözleşmesi
- Kira bedellerinin ödendiğini gösteren belgeler (dekonlar, banka havaleleri vb.)
- İhlal durumuna dair belgeler (fotoğraflar, tanık beyanları vb.)
- Gerekirse bilirkişi raporları
3.3 Dava Aşamaları:
- Dava dilekçesinin sunulması: Ev sahibi, davasını sulh hukuk mahkemesine sunar.
- Davacı ve davalıya tebligat: Mahkeme, dava dilekçesini davalıya tebliğ eder.
- Duruşma: Davalı, tebligat aldıktan sonra mahkemeye cevap verir ve duruşmaya katılır.
- Karar: Mahkeme, davayı değerlendirir ve karar verir.
3.4 Karara İtiraz:
Kiracı, tahliye emrine 15 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde itiraz edebilir.
4. Tahliye:
4.1 Tahliye Emri:
Mahkeme, tahliye davasını kabul ederse kiracıya tahliye emri verir.
4.2 İcra Takibi:
Kiracı, tahliye emrine uymazsa ev sahibi icra takibi başlatabilir.
4.3 Zorla Tahliye:
İcra takibi sonucunda kiracı evi tahliye etmezse, mahkeme kararıyla zorla tahliye gerçekleştirilebilir.
5. Kiracıların Hakları:
- Tahliye emrine itiraz: Kiracı, tahliye emrine 15 gün içinde sulh hukuk mahkemesinde itiraz edebilir.
- Tazminat: Kiracı, tahliye sonucu mağduriyet yaşarsa ev sahibinden tazminat talep edebilir.
- Haklarını savunmak: Kiracı, yasal haklarını korumak için bir avukata danışabilir.
Önemli Notlar:
- Bu bilgiler genel bilgi verme amaçlıdır ve yasal danışmanlık niteliği taşımaz.
- Kira sözleşmesi ve yasal mevzuatta değişiklikler olabileceğinden, güncel bilgiler için bir avukata danışmanız tavsiye edilir.
- Ev sahibi ve kiracı arasındaki uyuşmazlıklar sulh yoluyla çözülmeye çalışılmalıdır.
- Yasal yollara başvurmadan önce bir uzmandan veya avukattan hukuki yardım almanız faydalı olacaktır.
