Ev Sahibi Kiraya Veren Hakları

Ev Sahibi Kiraya Veren Hakları Nelerdir?

Ev sahibinin (kiraya verenin) hakları, Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda açıkça düzenlenmiştir. Bu haklar, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi, kira bedelinin zamanında ödenmemesi, taşınmazın zarar görmesi veya sözleşmeye aykırı kullanılması gibi durumlarda ev sahibine çeşitli yasal imkanlar tanır.

Ev Sahibi (Kiraya Veren) Hakları Nelerdir?

1. Kira Bedelini Zamanında Alma Hakkı

Ev sahibi, sözleşmede belirtilen kira bedelinin her ay zamanında ödenmesini talep etme hakkına sahiptir.

Kiracı kira bedelini ödemezse, ev sahibi ihtarname çekerek ödeme talep edebilir.
Kira bedeli hâlâ ödenmezse, “temerrüt nedeniyle tahliye davası” açma hakkı doğar.

2. Kira Artışı Talep Etme Hakkı

Ev sahibi, her kira döneminde TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı kadar kira artışı talep edebilir.

2025 yılı itibarıyla konut kiralarında kira artışı üst sınırı %25 ile sınırlı tutulmuştur (geçici yasa).
Ticari kiralamalarda bu sınır uygulanmaz; artış TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır.

3. Taşınmazın Amacına Uygun Kullanılmasını İsteme Hakkı

Kiraya verilen ev veya iş yerinin sözleşmede belirtilen amaca uygun şekilde kullanılması gerekir.

Kiracı, evi amacı dışında kullanırsa (örneğin, konutu ticarethane yaparsa), ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

4. Kiracının Zararlarından Tazminat Talep Etme Hakkı

Kiracı, taşınmaza zarar verirse veya kullanım sırasında hasar oluşturursa, ev sahibi bu zararları tazminat olarak talep edebilir.

Örneğin: duvar kırıkları, tesisat hasarları, boya bozulmaları gibi kalıcı zararlar.

5. Tahliye Talep Etme Hakkı

Ev sahibinin kiracıyı tahliye ettirebileceği bazı yasal durumlar vardır:

Kiracının kira borcunu ödememesi,
Kiracının mülke zarar vermesi,
Sözleşme süresinin bitmesi sonrası ev sahibinin kendisi, eşi veya çocukları için eve ihtiyaç duyması,
Yeniden inşaat / kapsamlı tadilat yapılacak olması.

Ev sahibi bu gerekçelerle mahkeme kararıyla tahliye talep edebilir.

6. Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı

Ev sahibi, sözleşme şartlarının ihlal edilmesi durumunda tek taraflı fesih hakkına sahiptir.

Örneğin: kiracının evi alt kiraya vermesi, komşuları rahatsız etmesi, sözleşme dışında kullanım yapması gibi durumlarda fesih mümkündür.

7. Depozito Hakkı

Ev sahibi, kiracının taşınmazı teslim ederken olası zararları güvence altına almak amacıyla depozito (güvence bedeli) talep edebilir.

Bu miktar, en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir.
Depozito, kiralama bitiminde zarar yoksa kiracıya iade edilmelidir.

8. Vergisel Haklar

Ev sahibi, kira gelirini yasal olarak beyan etmekle yükümlüdür, ancak bu gelir üzerinden:

İstisna tutarları düşülür,
Gider indirimi yapılabilir (örneğin bakım-onarım, emlak vergisi gibi giderler).
Böylece ev sahibi vergisel avantajlardan da yararlanabilir.

⚖️ Ev Sahibi Haklarını Kullanırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Her işlem yazılı belge ve resmi tebligat ile yapılmalıdır.
Tahliye ve fesih süreçlerinde mahkeme veya icra müdürlüğü üzerinden işlem yapılmalıdır.
Kiracıya yapılan uyarılar ihtarname şeklinde noter aracılığıyla gönderilmelidir.

Ev Sahibi Kiraya Veren Hakları Yargıtay Kararları

Önemli Yargıtay Kararları ve Prensipleri

Tahliye – İhtiyaç Nedeniyle
- “Konut nedenine dayalı tahliye davalarında, kiraya verenin ihtiyaç sahibi olduğunun gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.”
- Örneğin, kiraya verenin kirada oturuyor olması ihtiyaç açısından önemli bir göstergedir.
- Ancak ihtiyaç iddiasının yalnızca kira artışı amacıyla ileri sürülmesi hâlinde Yargıtay bu yönde kararları kabul etmemektedir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi / Temerrüt Durumu
- Kiracı kira bedelini ödemez ya da eksik öderse, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı doğar. Örneğin: “2014 Nisan kirasının 35 kuruş eksik ödendiği” bir olayda Yargıtay karar kapsamına almıştır.
- Ayrıca, kiraya veren sıfatına sahip olmayan kişinin tahliye davası açamayacağı yönünde ilke kararları vardır: davacı olarak “kiraya veren” sıfatının bulunması gerekir.
Kira Bedelinin Uyarlanması / Tespiti
- Kiralananın ekonomik koşullardaki değişim nedeniyle kiranın uyarlanması ya da yeniden tespiti talebi mümkündür.
- Örneğin, Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 uyarınca, kiralanan taşınmaz için beş yıldan sonra ya da yenilenen kira dönemlerinde hâkimin kira bedelini tespit edebileceği düzenlemesi dikkate alınır.
- Yargıtay’ın güncel kararlarında, kiralanan yerde kira bedelinin ekonomik koşullara göre uyarlanması talebinde bulunulabileceği belirtiliyor.
Birden Fazla Kiraya Veren Durumu
- Kiralanan taşınmazın tahliyesi gibi bir davada, kiraya veren birden fazla kişi ise, “kiraya verilenin tahliyesi bölünemez bir borçtur” prensibinden hareketle tüm kiraya verenlerin dava açması ya da zor olması gerektiği yönünde kararlar vardır.

Neden Bu Kararlar Önemli?

Ev sahibi/kiraya veren açısından hakların fiilen kullanılabilmesi için hukuki süreçlerde bu içtihatların bilinmesi fayda sağlar.
Kararların “samimiyet”, “zorunluluk”, “ekonomik değişim” gibi kriterlerle şekillendiğini görmek, sözleşme düzenlerken ya da tahliye sürecinde stratejik davranmayı mümkün kılar.
Özellikle kira bedelinin uyarlanması gibi daha teknik alanlarda, hukuki süreçlerin şartlara bağlı olduğu anlaşılmaktadır.

Ev Sahibi Kiraya Veren Hakları Sözleşmesi

“Ev Sahibi (Kiraya Veren) Hakları Sözleşmesi” aslında Türk Borçlar Kanunu’na göre düzenlenen kira sözleşmesinin bir parçasıdır.
Bu sözleşme, hem kiracının yükümlülüklerini, hem de ev sahibinin haklarını yasal güvence altına alır.

Ev Sahibi (Kiraya Veren) Hakları Sözleşmesi – Örnek Metin

KİRA SÖZLEŞMESİ

1. Taraflar:
Kiraya Veren (Ev Sahibi): ………………………………………………
T.C. Kimlik No: ……………………………………………………
Adres: …………………………………………………………..

Kiracı: …………………………………………………………..
T.C. Kimlik No: ……………………………………………………
Adres: …………………………………………………………..

2. Kiralanan Taşınmazın Bilgileri:
Adres: ………………………………………………………………
Bağımsız Bölüm No: …………………………………………………
Taşınmaz Türü: (Konut / İş Yeri)

3. Kira Süresi:
Sözleşme, ………./………./………. tarihinde başlayıp ………./………./………. tarihinde sona erecektir.
Taraflardan biri fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl süreyle otomatik olarak uzar.

4. Kira Bedeli ve Ödeme Şekli:
Aylık kira bedeli: ……………….. TL’dir.
Kira bedeli her ayın …. gününe kadar kiraya verenin banka hesabına yatırılacaktır.
(Banka Bilgisi: ………………………………………….)

5. Depozito (Güvence Bedeli):
Kiracı, bu sözleşme kapsamında …………………… TL depozito ödemiştir.
Kiralanan taşınmazda herhangi bir zarar olmaması durumunda depozito, sözleşme bitiminde kiracıya iade edilir.

6. Kiraya Verenin Hakları:

Kiraya veren, kira bedelini zamanında talep etme hakkına sahiptir.
Kira artış oranını (kanuni sınırlara uygun şekilde) belirleme hakkına sahiptir.
Taşınmazın amacı dışında kullanılmamasını talep edebilir.
Kiracı kira bedelini ödemezse, temerrüt nedeniyle tahliye hakkı doğar.
Kiracının taşınmaza zarar vermesi hâlinde tazminat talep edebilir.
Kendi kullanım ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı tadilat durumlarında tahliye davası açabilir.
Kiralanan taşınmazı üçüncü kişilere satma hakkına sahiptir; ancak mevcut kiracıya bu durumda yasal bildirim yapılmalıdır.
Kiracı sözleşmeye aykırı hareket ederse, sözleşmeyi feshedebilir.

7. Kiracının Yükümlülükleri:

Kira bedelini zamanında ödemek.
Taşınmazı özenle kullanmak.
Komşulara ve bina kurallarına uymak.
Kiralananı amacı dışında kullanmamak.
Alt kiralama yapmamak.
Sözleşme bitiminde taşınmazı aldığı gibi teslim etmek.

8. Tahliye ve Fesih Şartları:
Kiraya veren, kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının tahliyesi gerektiğinde, mahkeme kararı veya icra yolu ile işlem yapılır.

9. Tebligat Adresleri:
Taraflar, yukarıda belirtilen adreslerin tebligat adresi olduğunu beyan ederler.
Adres değişikliği 15 gün içinde yazılı olarak bildirilmezse, mevcut adrese yapılan tebligatlar geçerli sayılır.

10. Tarafların İmzaları:
Kiraya Veren (Ev Sahibi): …………………………. İmza: _________
Kiracı: ………………………………………………… İmza: _________

Tarih: ____ / ____ / 20____

Ev Sahibinin Bu Sözleşmeden Doğan Başlıca Hakları