Kiracının İzinsiz Tadilat Yapması Tahliye

Kiracının İzinsiz Tadilat Yapması Tahliye Olur Mu?

Kiracının izinsiz tadilat yapması, kiraya verenin rızası olmadan taşınmazda değişiklik yapılması anlamına gelir ve bu durum hem Türk Borçlar Kanunu’na hem de Yargıtay içtihatlarına göre ciddi bir ihtilaf doğurabilir. Aşağıda bu konuyu üç başlık altında detaylandırdım:

Kiracının İzinsiz Tadilat Yapması Tahliye Sebebi midir?

Evet, Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre kiracının, mal sahibinin açık izni olmaksızın kiralanan taşınmazda değişiklik yapması sözleşmeye aykırılık teşkil eder. TBK 316. maddeye göre:

“Kiracı, kiralananı özenle kullanmakla ve sözleşmeye aykırı değişiklik yapmamakla yükümlüdür.”

Bu nedenle:

Kiracı duvar yıkmak, yeni bölmeler oluşturmak, fayans, parke değiştirmek, tesisatı değiştirmek gibi kalıcı ve yapısal tadilatlar yaparsa, bu sözleşmeye ciddi aykırılık oluşturur.
Bu tür değişiklikler mal sahibinin onayı olmadan yapılırsa tahliye davasına neden olabilir.

Kiracının İzinsiz Tadilat Yapması Tahliye Kararı Yargıtay

argıtay, kiracının izinsiz tadilat yapmasının tahliye sebebi olduğuna dair birçok içtihatta bulunmuştur. Öne çıkan bazı örnek kararlar:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi – 2015/4535 E. – 2015/7064 K.
Kiracının kiralanan taşınmazda izinsiz olarak duvar yıkması ve elektrik-su tesisatını değiştirmesi, kiraya verenin onayı olmaksızın yapılan esaslı tadilat olduğundan tahliye kararı verilmesi yerindedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 2018/4295 E. – 2019/3621 K.
Kiralananda yapılan izinsiz değişiklikler kiraya verenin mülkiyet hakkına zarar verdiğinden, tahliye kararı hukuka uygundur.

Bu kararlar, izinsiz ve yapısal değişikliklerin sadece tazminat değil, sözleşmenin feshini ve tahliyeyi de beraberinde getirebileceğini göstermektedir.

Kiracının İzinsiz Tadilat Yapması Tahliye Süreci

Kiracının izinsiz tadilat yapması durumunda ev sahibinin başlatabileceği tahliye süreci, hem noter ihtarı hem de mahkeme yolu ile ilerleyen hukuki bir süreçtir. Aşağıda bu süreci adım adım ve anlaşılır şekilde açıklıyorum:

Kiracının İzinsiz Tadilat Yapması – Tahliye Süreci Adım Adım

1. İzinsiz Tadilatın Tespiti

Ev sahibi kiracının taşınmazda izinsiz işlem yaptığını fark eder:

Duvar yıkma, bölme yapma, zemin-kaplama değişimi, elektrik-su tesisatı değişikliği gibi yapısal değişiklikler bu kapsama girer.
Kiraya veren, izinsiz tadilatın yapıldığını belgelemek zorundadır. Bunun için:
- Fotoğraflar
- Komşu tanık beyanları
- Eski-yeni plan karşılaştırması
- Uzman keşif raporu alınabilir.

2. Noter İhtarının Gönderilmesi (İhtar Süreci)

Ev sahibi, kiracıya noter kanalıyla resmi bir ihtar gönderir:

Bu ihtarda:
- Yapılan tadilatın izinsiz olduğu belirtilir.
- Tadilatın kaldırılması ve taşınmazın eski haline getirilmesi istenir.
- Genellikle 15 veya 30 günlük süre tanınır.
- Aksi halde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı bildirilir.

3. Kiracının Cevabı Beklenir

Kiracı ihtara rağmen tadilatı kaldırmaz veya taşınmazı eski haline getirmezse;

Kiracı buna yazılı cevap vermezse ya da kabul etmezse süreç tahliye yönünde ilerler.
Tadilat çok ağırsa (örneğin temel yapıya zarar verme), süre verilmeden doğrudan tahliye davası açılabilir.

4. Tahliye Davası Açılması

Ev sahibi, sulh hukuk mahkemesinde “sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye” davası açar.

Dava dilekçesinde yer alması gerekenler:

Kira sözleşmesi fotokopisi
Tadilatın ne olduğuna dair belgeler ve fotoğraflar
Noter ihtarnamesi
Varsa tanık listesi

Mahkeme sürecinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılabilir.

5. Mahkeme Kararı ve Tahliye

Mahkeme incelemesini yaptıktan sonra:

Kiracının izinsiz tadilatı yaptığı, ev sahibinin izni olmadığı ve bu durumun mülkiyet hakkını ihlal ettiği anlaşılırsa:
- Tahliye kararı verilir.
- Bazı durumlarda tazminat kararı da çıkabilir (maddi zarar için).
Karar kesinleştiğinde, kiracı icra yoluyla çıkarılabilir.